作者：夏日
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年对于房地产业来说是挑战的一年。
无论是营销还是产品、包括整个行业都发生了翻天覆地的变化，那么，在年，整个房地产业还将出现哪些发展趋势？
易居企业集团CEO丁祖昱：年房地产该怎么走？
到底年中国的房地产行业该怎么办，首先我想提出一个新的逻辑，整个行业将步入无增长时代：
一个方面的表现是，、17、18、19到年，中国这几年销售面积稳定在16亿平方米左右，另外一个方面是过去几年以三四线城市成交结构为主，到年和年一二线城市的成交占比越来越高，造成了总成交金额的不断上升。可以说，整个行业的销售面积触碰到了一个相对的高点，很难突破了，不过从金额来说在未来几年还有向上的空间；
第二个是因为三道红线的政策出台，从年8月21日开始，整个地产金融界发生了天翻地覆的变化，由于有了三道红线的限制，很多房企拿不到额外更多的资金，如果没有额外资金的加入，整个行业再往上走的动力会大大削弱。企业没有动能、行业没有动能，整个行业就将步入无增长的时代。
那么，未来几年，确定性的发生是什么呢？
那就是房住不炒，这两个确定性让行业的发展方向其实非常清晰了，高歌猛进的时代应该告一段落，整个行业也应该更加的清楚。
第三个观点我认为年开始，规模房企也可能出现负增长。前面说无增长时代，当然会有增长的企业，也会出现负增长的企业。在三道红线的压力之下，未来规模房企出现负增长，大家千万不要觉得很奇怪。在三道红线的压力之下，这可能也是未来的一个常态。
年，建议大家进行压力测试，得出来的结果是不错的房企，可以在年，乃至未来每一年继续大踏步的前进。但是如果这两道压力测试题做出来的结果不尽如人意的话，是否可以适当的放缓脚步，夯实基础。
年，可能就有一半的企业，原来只有25%是绿的。年就应该有过50%的企业是绿的。不过也有个别房企三年转绿都很困难。
那么年，中国房企的新发展在哪里呢？
毫无疑问，未来房企要跟着客户走，周边两房到卖得最好是竞品分析，未来企业我们应该重新跟着客户走，认真跟着客户走，重新做好需求的研究和分析。
最核心的是投资。对于所有企业来讲最大的挑战就是投资就是拿地，拿错一块地也许10块地都补不回来，选对城市拿对地对于企业来讲就是翘翘板，选地的指标包括生育率、幼儿园人口的竞争指标、结婚的指标和离婚的指标，轨道交通的指标，特别是三线城市轨道交通的指标特别的关键，此外还包括常住人口变化和老龄化的发展趋势。
后面还有一个需求调研大家可以看到，年轻人口增加更多的话，它在未来三五年的购房需求数量可能会更多，因此，中长期三五年看好的城市会更多，这些也是仅供参考，希望大家每个企业根据自己相关的数据、相关的指标及模型，再做进一步的研究和判断。
总而言之，对于年，我们有一些判断：
第一个刚刚讲过了行业步入无增长时代；
第二政策